宮城県で建てる「注文住宅」成功のコツ

1.はじめに｜注文住宅ってどんな家？

新築の一戸建てや土地の購入を検討していると、「注文住宅」「建売住宅」「売建住宅」などのキーワードを目にします。ここでは、新築購入時の主な選択肢となる、これら3つの住宅の違いを簡単にご説明します。

（1）注文住宅と建売住宅の違い

新しく購入する土地、もしくは、すでに所有している土地に、着工から竣工までのすべての過程に関わりながら建てる住宅が「注文住宅」です。一方で、すでに建設済みの住宅を敷地とセットで購入する新築住宅が「建売住宅（分譲住宅）」と呼ばれています。
注文住宅は、建売住宅と違って間取りやデザイン、建材の仕様などを施工業者と相談しながら自分で決めていきます。その分、手間と時間を要しますが、設計の細部にわたって要望を反映できるため、ライフスタイルに合ったオーダーメイドのマイホームを建てることができます。

（2）大きく違う建売住宅と売建住宅

「売建住宅」は、不動産会社が住宅を建てる際の施工業者が決まっている土地を販売していることを言い、「建築条件付き土地」と呼ばれることもあります。
売建住宅の場合、注文住宅に比べると自由度は劣るものの、ある程度、施主が住宅の仕様やプランを選ぶことができます。ただし、指定された施工会社以外の注文住宅業者に施工を依頼することはできません。

2.実は、注文住宅にも種類がある

注文住宅には、大きく分けて下記の2種類があります。

（1）フルオーダー住宅

フルオーダー住宅は、使用する木材からドア、窓の種類などの仕様に至るまで、住宅に関するほぼすべての項目を選べる注文住宅です。細部にまで自分のこだわりを反映することができ、まさに「世界に一つだけの家」を建てることができます。

（2）セミオーダー住宅

セミオーダー住宅は、決められた基本設計の中で、間取りや設備の色といったデザイン面を、ある程度、自由に決められる注文住宅のことです。一般的に、バス・トイレ、キッチンといった住宅設備は、施工会社が決めた標準メーカー（仕様）の中から選ぶことになります。
一般的な注文住宅のほとんどが、このセミオーダー住宅です。

【コラム】規格住宅ってどんな家？

「規格住宅」はセミオーダー住宅の一種で、ハウスメーカーや工務店などが事前に用意した設計プランの中から選んで建てる注文住宅のことです。設計プランが限られているため、セミオーダー住宅よりもさらに自由度は落ちますが、比較的短い工期、リーズナブルな価格で建売住宅よりも自分の好みを反映した注文住宅が建てられます。

3.注文住宅と建売住宅、それぞれのメリット・デメリット

次に、注文住宅と建売住宅のそれぞれのメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

（1）注文住宅のメリット＆デメリット

• 注文住宅のメリット
  注文住宅の最大のメリットは、まさに自分だけのオーダーメイドの家を建てられることでしょう。また、すでに工事が終わっている建売住宅と違い、建設中の過程を見られるため、見えない部分の工事も確認することができ、手抜き工事のリスクが低いことも大きな利点の一つです。
  「注文住宅＝高い」というイメージがあるかも知れませんが、注文住宅では、「こだわらない部分」は、建築資材のグレードを落とすなど、デザインや仕様を調整することでコストを抑えることも可能です。
• 注文住宅のデメリット
  注文住宅はデザイン・仕様を自由に選べるゆえに、当然、すべてにこだわれば予算オーバーになってしまいます。
  また、ゼロから作り上げる分、注文住宅を作るために必要な打ち合わせ・土地の取得・手続きなどには時間がかかります。家づくりの開始から注文住宅の完成まで一年以上掛かってしまうこともあるのは、一つのデメリットと言えるかもしれません。

（2）建売住宅のメリット＆デメリット

• 建売住宅のメリット
  建売住宅は、すでに家が完成しているためデザインや広さを自分の目で確認した上で購入できます。また、必要な購入費用の総額が明確になっているため、予算オーバーの心配がありません。
  建売では購入から約1ヶ月程度と、注文住宅に比べて短期間で入居できるのも魅力の一つです。
• 建売住宅のデメリット
  建売住宅は当然ながら間取・デザインの変更はできませんし、購入時には気にならなかった間取やデザインの不満が後々大きくなってくることもあります。
  例えば沿岸の津波で家を失った方が内陸部に建売住宅を購入しています。はじめは新しい家というだけで満足だったようですが、住み始めてしばらくすると様々な不満がでているのだそうです。
  ほかにも基礎部分や壁の内部など、建物の本質を左右する部分の確認はできないため、格安物件の場合は、見えない部分に粗末な素材が使われていることもあるでしょう。リスクに備えて、不具合が出た時のアフターフォローについては、購入前に確認する必要があります。

【コラム】ローコスト住宅って何？

ローコスト住宅とは、平均的な相場価格の約半額の坪単価30万円～という格安な本体工事費で建てられる戸建て住宅のことです。価格に比例して耐久性も低い傾向にあるため、子どもの成長とともに短い期間での建替えを予定しているといったライフプランの方であれば、賢い選択肢の一つですが、一生をそこで過ごし、子ども世代にも家を譲りたいというご家庭には向いていない住宅であるといえます。

4.注文住宅を建てられる住宅会社の種類

（1）ハウスメーカーの注文住宅

ハウスメーカーの注文住宅には、長年培った注文住宅づくりのノウハウや、高い耐震・耐火性能など、様々な面で大手ゆえの安心感があります。引渡し後の保証の信頼性も高いでしょう。ただし、ハウスメーカーの場合は、注文住宅といっても、メーカーが用意したプランの中から選ぶ規格住宅がほとんどです。その点で、自分の意見を100％反映させることは難しい場合があります。

（2）建築設計事務所の注文住宅

建築設計事務所は高いデザイン力・提案力を持っていることが多く、個性的な注文住宅を作ることが可能です。
設計事務所は主に注文住宅の設計と施工管理のみを担当し、その図面を元に施工は施主が自ら施工会社へ発注するかたちになります。工務店に注文住宅を直接依頼するより設計料管理料の費用が高額になります。
また、現場の管理責任は設計事務所が負うことになるので、注文住宅を依頼する際にはきちんとした管理能力がある設計事務所を選ぶ必要があります。

（3）工務店の注文住宅

注文住宅を請け負う工務店の多くは地域密着型であり、地域ごとの風土・気候に合った注文住宅づくりの知識・技術・経験を持っています。また、地域に根付いているからこそ施工中はもちろん、アフターフォローの対応などが迅速なのも大きな安心であり魅力です。
一級建築士・二級建築士がいる工務店では、自由で個性的な注文住宅を設計することも可能で、建築設計事務所に注文住宅を依頼する場合のように高額な設計料も必要ありません。

5.こんな方には工務店が建てる注文住宅がオススメ

（1）大手メーカーのモデルハウスを見てもピンとこない

豊富な商品ラインナップがあるとはいえ、設計の自由度が高いとは言えない大手メーカーの注文住宅は、「よく見かける家」という印象にもなりがちです。そのため、家のデザインや機能面の独自性を求める人のニーズには合わないこともあります。

（2）自分ならではの注文住宅を建てたい

末長く快適に過ごせる注文住宅づくりには、現在の家族構成だけでなく、将来設計、趣味や休日の過ごし方まで、幅広い要素が関係しています。
それらの条件を十分に反映させた注文住宅を建てるには綿密なヒアリング・打ち合わせがとても大切です。
工務店であれば、ハウスメーカーでは対応できない注文住宅づくりの細かなニーズ、いわば施主の“わがまま”にもしっかり対応が可能です。

（3）職人の腕を重視したい

実績のある工務店には、仕事の質を何よりも重視する本物の職人たちが在籍しています。
工務店の施工現場では、注文住宅づくりの専門職人たちが一つのチームとして働くため、個の技術力だけでなくプロ集団としての施工へのこだわりも発揮される、そんな魅力があります。

（4）注文住宅を建てる過程も楽しみたい

注文住宅の打ち合わせから始めて棟上げ・竣工と、自分の理想が形になっていく過程を楽しめるのも工務店での注文住宅づくりの醍醐味でしょう。
注文住宅の細部に至るまで、施主の希望をプロの職人たちがしっかりとくみ上げて実現してくれるのを見ると、自分だけの家という愛着もどんどん深まっていきます。

（5）迅速なアフターフォローで安心したい

お家の不具合や困りごとは、生活に直結していることも多く、対応の速さは不可欠です。そのため、注文住宅の施工会社を選ぶ時には、不具合を訴えたときに迅速な対応をしてくれるかどうかも大切なポイント。その点、地域密着で長年営業を続けている工務店なら、地元の評判がありますから万が一のトラブルにも逃げずに迅速な対応が期待できます。

6.注文住宅の価格相場とは

細部にまでこだわることが可能、でも予算も大事。となると、注文住宅は、一体いくらで建てられるのか気になるところですよね。注文住宅を購入する際は、どんな費用がかかるのか、相場はどれくらいなのか、についてご説明しましょう。

（1） 注文住宅にかかる費用

注文住宅を建てための「建設費」は、主に「本体工事費」と「付帯工事」の2つに分けられます。

本体工事費
注文住宅を建てるのに必要な工事で、

• 大工工事
• 屋根・外壁工事
• 左官工事
• 設備工事

などが含まれます。
付帯工事費
本体工事以外に必要な

• 整地・地盤改良工事など
• 解体工事（元々家が建っている土地の場合）
• ガス・給排水の引き込み工事
• 外構工事（門柱や門扉、塀や駐車場など）

などの工事が含まれます。
特に土地改良工事・解体工事は高額になりやすいため、整地された分譲地に注文住宅を建てるのであれば、これらの付帯工事費はかなり安くなります。

（2）注文住宅の建設費の相場

2018年度に新築された注文住宅の建設費の相場は、下記のようになっています。（※2018年度フラット35利用者調査を参照）

注文住宅費用の全国平均

• 建設費約3,390万円
• 延べ床面積約38.4坪（126.8㎡）
• 坪単価約88.2万円

注文住宅費用の宮城県平均

• 建設費約3,225万円
• 延べ床面積約38.4坪（127.0㎡）
• 坪単価約83.9万円

宮城県で注文住宅を建てるなら、建設費は平均で1坪あたり80万〜90万円ほどになり、注文住宅にかかる全国平均の費用とほぼ同じということがわかります。
もちろんこれらはあくまで平均額であり、2,000万円台の家もあれば、1億円以上という高級物件もあるでしょう。それこそ予算に合わせて設計できる注文住宅だからこそでもあります。
全国規模のハウスメーカーさんが平均を押し上げていると思われますので、地場の建設会社が手がける注文住宅はもう少し建設費が安いのではと思います。

7.注文住宅を失敗しないために｜よくある失敗例と対策法

ここでは注文住宅づくりでありがちな「まさか」や「あるある」をご紹介します。家づくりを失敗しないためにも、ぜひ参考にしてくださいね。

（1）職人さんの技術が低い

【事例】

低価格の注文住宅を売りにしている業者によくあるトラブルです。
低価格な注文住宅工事では、職人の経験や技術力にはあまり期待できないのが現状です。

【対策】

とにかく最も安い見積もりを出す注文住宅業者に頼もう、という考え方は少々危険です。適正価格を大きく下回るような見積もりを出す注文住宅業者では、必ずどこかで住む人の幸せを考えない手抜き工事や低品質化を行うのが当たり前になっているケースもあります。
適正価格や十分な社歴があるかをポイントにして選ぶことで技術面や品質の心配は避けることができます。

（2）アレルギーが起きた、悪化した

【事例】

注文住宅が完成して新しい生活がスタートしたら、急に目のかゆみ、めまい、頭痛などの症状が出たという声を聞いたことはありませんか。それは、シックハウス症候群かもしれません。

【対策】

人の体に一番触れているのが床です。自然素材の無垢の木は調湿性や保温性に優れています。
また、壁や天井についても紙や布、板といった自然素材を多用するなど、健康への配慮がなされてるかを知ることで、アレルギーなどの対策ができます。
ひどいアレルギーやアトピーをお持ちの方には、樹種によって反応が違う場合があるので事前にサンプル確認をすることで「あなたにとっての安心できる素材」が提供されているのか調べることができます。
無垢の木の欠点は節があったり傷がつきやすかったりすることです。しかし湿気を呼ばないように配慮していれば古い建物を見ても分かるように耐久性は抜群です。

（3）コンセントの位置が使いづらい

【事例】

いざ住んでみると、「ここに電源があれば便利なのに…」という失敗もよくあります。建て終わってから、コンセントを増設するのは難しいため、位置・高さ・設置数、コンセントの種類が適切でなければ、家具の配置も部屋に合わせてではなく、コンセントに合わせて変えざるを得なくなってしまいます。

【対策】

事前に、家電をどこで・どのように使っているか、必要な家具をどのように配置するかを意識したうえで、コンセントの適切な位置や数を決めるようにしましょう。
コンセントの位置だけを取っても、不満は起こるものです。
間取りについては、家族の心が自然にふれあえる間取りを提案してもらえるかチェックしてください。
具体的には、リビングやキッチンといった家族が暮らすスペースと子供室をリビング階段や吹き抜けでつなぎ、なるべく廊下部分を減らしていくなどの工夫です。
また、家を建てたら実現したい暮らしをくみ取って、防音などに配慮した設計施工などをしているかも大切なポイントです。

（4）予算をかなりオーバーしてしまった

【事例】

注文住宅の失敗例というか、お悩みで一番多いのが、やはり「予算オーバー」です。
注文住宅の資金計画は、その後のライフスタイルにも影響します。あまりにも多くを求めすぎて、ローンの支払いが滞るようなことがあれば幸せなマイホームも本末転倒になってしまいます。
もう一つ、まず土地を購入してから家を建てようとしているのであればご注意ください。
土地+住宅の工事費（本体工事+付帯工事）の他に諸費用をしっかり把握し資金計画を立てなければなりません。最悪なのははじめに高い土地を購入してしまい、家を建てる資金が足りなくなってしまう場合です。

【対策】

家を建てた後の暮らしも大切です。フルスペックで贅沢仕様の家を建ててもその後のローン返済が暮らしを圧迫するようでは本末転倒なので、家づくり計画の前に無理のない資金計画を立ててから土地探しや間取りのプランニングを行いましょう。
注文住宅を設計する上で譲れないポイントの優先順位を決め、予算に応じて妥協してもいい部分を考えておきましょう。

（5）ライフスタイルの変化に対応できない。

【事例】

注文住宅でも時が経つうちに子供が増えて家が手狭になったり、介護が必要な両親と同居することになり生活が不便になったりすることがあります。

【対策】

子供は何人になるか、何歳まで一緒に住むか、将来的に親と同居する可能性はあるか、など、数十年先までの自分のライフプランと家の設計を照らし合わせてみましょう。注文住宅では、間取を変更しやすい設計にするなど、後々のリフォームも視野に入れた設計をすることも可能です。

（6）光熱費が高すぎる

【事例】

注文住宅によくある吹き抜けやリビングの大きな窓などは多くの人のあこがれですが、夏場・冬場の電気代が予想外に高額になってしまうこともあります。

【対策】

もちろん、せっかくの注文住宅なので、憧れがあるならぜひ実現させたいところです。
注文住宅に大きな窓を設置したければ、外には日差しを上手に遮る大きめの樹木を配置する、吹き抜けで冬場に暖まりにくくなる場所には床暖房を入れるなど、工夫次第で改善できることもあります。
注文住宅づくりの実績や提案力が豊富な工務店であれば、無理なくあこがれを実現させられる注文住宅のプランも考えてくれるはずです。

8.トラブルが増えています。こんな業者にはご注意を！

住宅リフォーム関連の相談を受け付けている「公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター」には、新築住宅に関する相談だけでも年間約18,000件もの相談が寄せられています。そこでここでは、トラブルが起きやすい業者の傾向についてお伝えします。

（1）家づくり特化型のポータルサイトだけを頼らない

現在では注文住宅を受注している建築家や工務店を紹介する家づくり特化型のポータルサイトはいくつもあります。ただ、このようなサイトに登録している業者は、サイトを介して受注をした場合、紹介手数料をサイト側に支払っています。その手数料はもちろん施主側が何らかの形で負担することになります。大手サイトに掲載されているからと言って、優良業者というわけではありませんので、ご注意ください。

（2）大幅値引きで注文住宅の契約を迫る

優良な注文住宅業者は、初めから適正価格で見積もりを出しているため、契約直前に大幅な値引きをすることはほとんどありません。
ほかの業者と比較していることを知ると「〇〇よりも、安くできます！」などと言ってくる業者もいますが、大幅な値引きは、必ず、家づくりのどこかにしわ寄せとして現れる危険があります。
値引きが悪いというわけではありませんが、最初から適正な価格で見積もりを出してくれる注文住宅業者の方が信頼度は高いと言えます。

（3）保証の内容が明確ではない

20〜30年といった保証を売りにする注文住宅業者もありますが、期間だけではなく保証内容や保証を受けられる条件も十分確認するようにしましょう。
いざ蓋を開けてみたら、自社の高額な有料メンテナンス工事を受けなければ保証を更新できなかったなど、施主にとってメリットが少ない保証もあります。

（4）急成長・出てきたばかりの注文住宅業者

テレビCMや折り込み広告などは、お金をかければ、どんな注文住宅業者でも自社の評判を作り上げることができますが、注文住宅業者としての経験や実績はそう簡単には出来上がりません。
CMや広告などでよく目にする業者も、いつ頃から経営しているのか、どれだけの実績があるのかなど、ちょっと厳しい目でチェックしてみると良いかもしれません。

9.ポイントで解説！良い注文住宅業者の見分け方

（1）注文住宅業者としての歴史が長い

特に地域密着型の工務店では、社歴の長さは、地域の人々からの信頼の証でもあります。
長年家づくりを行なっている注文住宅業者であれば、質の高い家づくりでお客様からの信頼を勝ち得ていることがわかります。

（2）自分のイメージに合った注文住宅の施工事例がある

完成品を見ていない状態で数千万円の契約をするのですから、注文住宅はかなり特殊な買い物になります。自分の理想イメージに近い施工事例がある注文住宅業者を選ぶようにしましょう。

（3）社内に有資格者が在籍している

注文住宅業者のホームページなどで、登録免許はきちんとしているか、一級建築士などの資格を持つ人が在籍しているかを見てみましょう。
専門知識を持つメンバーがいることで、信頼のおける話を聞くことができるでしょう。どんなことでも、質問してみてください。

（4）アフターフォローについて詳しく説明してくれる

信頼できる注文住宅業者は、アフターフォローを家づくりと同等に重視しています。
手厚い保証は、自分たちの家づくりの技術に自信を持っているからこそとも言えますし、アフターフォローについても自信を持って詳しく説明してくれるはずです。

（5）自社の注文住宅についてしっかり情報発信している

ホームページなどで、施工実績や見学会、施工の進捗などを発信している業者は、お客様や地域との関係が良好であることが伺えます。気になる業者があれば、実際に足を運んで注文住宅に関するちょっとした事など、ぜひ相談してみましょう。

（6）地元の評判・口コミがいい

お金をかければ知名度はいくらでも上げられますが、注文住宅業者としての評判を上げるのは簡単ではありません。
良い注文住宅を建てるだけでなく、その家がしっかり長持ちしていて、引渡し後のアフターフォローも家のオーナーに納得してもらえている場合にしか良い評判は生まれません。

（7）職人・営業など会社全体のチームワークがいい

チームワークは、スタッフが長年ともに働く中で生まれるものですから、離職率の高い業者や、歴史の浅い注文住宅業者では良いチームワークは生まれません。
良いチームワークは良い注文住宅をつくる上で欠かせませんし、スタッフが仕事に誇りとやりがいを持っていることの証拠にもなります。

（8）営業だけでなく、現場監督・職人など「人」がいい

注文住宅は、お客様と施工業者の共同作業です。両者の関係は家を引き渡して終わりではありません。家が完成した後も、10年、20年と続くものです。営業担当だけでなく、会社全体の雰囲気から、注文住宅づくりのパートナーにしたいと思えるかどうかを観察してみましょう。

10.私たち仙台エアサイクル住建が建てた注文住宅

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  パイン材とタイルトップのオーダーキッチンを中心にした自然素材の家　富谷市Ｅ様

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  ピロティ駐車場がある二階リビングの自然素材住宅　仙台市太白区Ｎ様

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  「二度目の新築。木の家って暖かいですね。」　大崎市Ｙ様

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  自然素材とアイアンが調和するさくら色の「夢の城」 仙台市若林区Ｎ様

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  コンパクトな空間に広がりを持たせた自然素材の家　富谷市Ｋ様

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  車椅子で暮らすための自然素材の平屋　亘理町Ｋ様

まとめ

いかがでしたでしょうか。家族が末長く幸せに暮らせる家を建てるには、お客様の要望を上手にくみ取ってくれる、経験と実績が豊富なパートナーを見つけることが大切です。

私たち、仙台エアサイクル住建は、昭和47年創業以来、宮城県仙台市で住む人の心と身体の健康に気づかった家づくりに携わってきました。
私たちの家は、宮城県産の木材を構造材（骨組み）に使用しています。地場の材料を使うことで少しですが地元貢献ができます。小さな木材を接着剤で貼り合わせた集成材は、使っていません。

「ちゃんとした木を使って、しっかりした家を建ててほしい」そんな声に応えています。

また、木材の太さを決める際には、構造シミュレーションを行って設計し、地震に家づくりを心掛け性能表示制度の耐震等級2または3を確保しています。
それは、家を建てた後のお客様の暮らしを大切に考えているからです。お客様とずっとずっと長いお付き合いをしていきたいと思っています。

私たち、仙台エアサイクル住建の、自然素材の無垢の木の家が、皆様の幸せを紡ぐお手伝いになれば幸いです。
家づくりに対する大切な思いを、ぜひ一度、私たちにお聞かせください。